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地产信托成本逼近房企利润

发布时间:2019-08-16 17:12:48

上半年房地产信托发行数量和发行规模同比增幅超100%

近日,一则体育新闻震撼了经济圈。《足球》报爆出绿城集团资金链紧张、海航集团欲以30亿收购绿城集团及旗下子公司和杭州绿城俱乐部的消息,同时披露若干内幕,包括绿城集团董事长“还价”至40亿元加以“婉拒”的细节,顿时一石激起千层浪。

昨日,海航集团在官方上明确表示,曾与绿城集团有过良好的项目合作,但并无计划收购绿城集团或杭州绿城俱乐部。此前,绿城集团高层已经站出来辟谣称“绝不可能”。虽然该消息最终被证实是传言,但背后仍折射出业界对房企资金链的莫大(,)担忧。

文/表 蒋悦飞、潘彧

国家数据显示,开发企业资金面相当不乐观。1~8 月,全国房地产开发企业本年资金来源54738亿元,同比增长23.4%,增幅比1~7月提高0.3个百分点,但较去年同期下降11.6个百分点。

其中,国内贷款比重由1~2 月份的22%下降到1~8月份的16.2%;企业自筹资金比重由1~2 月份的34.4%上升到1~8月份的40.7%。可见,随着国内信贷继续紧缩,开发企业被迫更多地利用自有资金,甚至不得不借道成本更高的信托资金。

上半年房地产信托翻倍

今年开始,房地产信托呈现爆炸式增长。据统计,上半年投向房地产的新增信托资金累计达2077.66亿元,发行数量和发行规模同比增幅超过100%。在上半年3.74万亿元信托资产中,有6051.91亿元投向房地产业。

房地产信托预期收益率也持续走高。根据用益工作室统计,8月房地产信托的平均预期年收益率已经达到10.1%,不少股权类产品的收益率达到15%以上,而在6月份之前,房地产信托年收益率不到10%。

而对通过信托渠道融资的房地产企业来说,除了给予投资人产品预期收益外,还要付出大约1%的发行费用,2%左右的渠道费用,5%~6%的给资金中介的介绍费、第三方资产净值调查费用等。这意味着大部分房地产信托融资成本已经达到15%以上,有的甚至已经突破20%。

融资环境将持续偏紧

如此高的成本,房企能否受得住?根据公开数据,大型房企的核心业务利润率从15%~37%不等,一般在20%左右。比如恒大为15%,中海为26%,雅居乐为22%,保利为19%,万科为16%,富力为18%等。可以说,房企的核心利润率只是稍稍高于15%~20%的信托成本。

所以,不到万不得已,房企不会选择信托资金。然而,这种“万不得已”正显得越来越频繁。

上海易居房地产研究院综合研究部部长表示,在抑制通胀的背景下,三季度融资环境仍然偏紧,除非开发企业能够通过促销大规模回笼资金。

与此同时,随着房地产信托政策的收紧,房地产信托发行也愈发困难,融资成本节节攀升,房企融资的困境更是雪上加霜。

投资提醒

融资方被收购

信托关系转移

据不完全统计,今年,绿城就已经发起四次信托融资,分别和华融国际信托、中泰信托、北京国际信托合作成立了三款信托产品,募资3亿元、2.57亿元和20亿元。7月,绿城与平安信托合作的“平安财富-安城1号房地产基金集合资金信托计划”募资8.6亿元,预期收益率则高达25%以上。

“信托也是一种负债。”西南财经大学信托与理财研究所研究员赵杨认为,即使企业被收购,债务关系依然存在,抵押物也存在。

记者昨日以投资者身份咨询平安信托的客户经理,她表示,即使融资方被收购,也并不能改变信托项目的收益率和对客户的收益承诺。而说到平安和绿城联合推出的信托计划,她表示:“投资人的收益是浮动的,只有在项目收入大幅度下降的情况下,比如下跌40%以上,才可能危及投资者的本金。”

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